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Plataforma de viabilidade imobiliária

Viabilidade imobiliária, com precisão de investimento.

Quantis One transforma premissas de terreno, custo e mercado em indicadores confiáveis — para decidir onde investir com a clareza de um comitê.

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Metodologia auditável Cenários ilimitados VGV · TIR · Margem
Estudo de viabilidade Cenário base
VGV projetado
R$ 0 M
TIR
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Margem líquida
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Payback
0 meses
Cen. A
24,1
Cen. B
27,3
Cen. C
30,8
R$ bi
em VGV analisado na plataforma
estudos de viabilidade estruturados
s
até o primeiro indicador confiável
01Produto

Do terreno ao resultado — sem sair de uma única análise.

Quantis One reúne premissas, cenários e indicadores investment-grade em um fluxo contínuo, feito para a decisão de incorporar.

01

Viabilidade em minutos

Monte um estudo completo a partir do terreno, custo e mercado — em minutos, não em planilhas frágeis.

02

Cenários e sensibilidade

Compare hipóteses de preço, custo e prazo lado a lado e veja o impacto em cada indicador.

03

Indicadores confiáveis

VGV, TIR, margem, exposição de caixa e payback com metodologia consistente e auditável.

04

Aproveitamento do terreno

Parâmetros urbanísticos e potencial construtivo integrados ao estudo, sem retrabalho.

05

Relatórios que convencem

Exportações limpas e padronizadas, prontas para comitês de investimento e investidores.

06

Colaboração e trilha

Times, permissões e histórico de decisões reunidos num só lugar, com governança.

02Preço

Planos que acompanham a sua operação.

Do primeiro estudo à governança de um portfólio inteiro. Sem surpresas, sem contrato de longo prazo.

Anual · economize ~20%
Basic

Para profissionais autônomos e incorporadoras começando a estruturar estudos.

R$149/mês
  • Até 5 estudos por mês
  • Indicadores essenciais
  • 1 usuário
  • Exportação em PDF
Mais popular
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Para times que analisam múltiplos ativos e cenários com frequência.

R$390/mês
  • Estudos ilimitados
  • Cenários e sensibilidade
  • Até 8 usuários
  • Exportação PDF + Excel
  • Modelos e templates
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Para operações que exigem governança, integração e escala.

R$890/mês
  • Tudo do plano Max
  • Usuários ilimitados
  • API e integrações
  • Trilhas de auditoria e SSO
  • Gerente de conta dedicado

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Estruture uma viabilidade completa em minutos e leve números que sustentam a decisão.

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Meus Projetos

Projetos de viabilidade imobiliária em que você está trabalhando

CRM de Terrenos

Banco colaborativo de terrenos da equipe — cada área preenche as suas datas (prospecção → aprovação → contrato → escritura).

Meus Padrões

Cadastros que valem para todos os seus projetos — como um endereço salvo: preencha uma vez, use sempre.

☷ Planos financeiros a considerar
Lista dos planos financeiros do ERP (Sienge) que as viabilidades devem considerar. Ao importar um relatório de incorridos, tudo que não estiver nesta lista é ignorado (ex.: receitas de aplicação financeira, aportes). O código casa por prefixo: cadastrar 217 cobre 21720, 21722… Enquanto a lista estiver vazia, os imports não filtram nada.
CódigoNome do plano financeiroGrupo de insumo
◫ Curvas padrão de obra
Curvas de obra indexadas pela duração (ex.: 28, 30, 32 meses). Ao definir a duração da obra num estudo, a curva padrão correspondente é sugerida automaticamente. Curvas suas ficam visíveis só para você; as da empresa, para todos.
☰ Listas de despesas padrão
Listas completas de despesas reutilizáveis. Dentro de um estudo, use Despesas → Usar padrão… para aplicar, e Salvar como padrão… para guardar a lista do estudo atual aqui.
⌗ Critérios de precificação (Tabela de Vendas)
Conjuntos de critérios de precificação unidade a unidade (andar, insolação, prumada, vista…) reutilizáveis entre estudos — cada construtora define as próprias premissas. Dentro de um estudo, use Unidades → Tabela de Vendas → Usar padrão… para aplicar, e Salvar critérios como padrão… para guardar aqui.

Administração de usuários

Usuários, perfis de acesso (departamentos), aprovações e compartilhamento de projetos.

Usuários
Carregando…
Projetos — compartilhamento por perfil de acesso
Carregando…
Ferramenta de Viabilidade

Quantis One

Planejamento financeiro de empreendimentos imobiliarios — lancamentos, parcelas, curva de vendas e fluxo de caixa.

Arquivo KMZ do terreno
Aceita .kmz e .kml — a área e o centroide são calculados automaticamente.
Dados geométricos
Área do terreno
—
Perímetro
—
calculado do KMZ
Centroide — Latitude
—
Centroide — Longitude
—
deixe vazio para usar a área calculada do KMZ
Composição de terrenos
Relacione cada terreno/matrícula da composição. Expanda um terreno na seta para editar a permuta/aquisição, os proprietários, os anexos e os prazos específicos dele. A soma das áreas pode ser usada como a área total do estudo.
Endereço
Nível do solo do terreno
Descreva o nível/topografia do terreno (aclive, declive, cota em relação à via, movimentação de terra prevista, etc.) e anexe fotos do nível do solo.
Fotos do nível do solo
Mapa do terreno
Anexe um arquivo KMZ para visualizar a marcação do terreno
Concorrência — mapa e tabela comparativa
Cadastre ou importe concorrentes (nome, preço/m², ticket, unidades, coordenadas). Eles aparecem como marcadores no mapa do terreno acima e compõem a tabela de concorrência comparada ao seu projeto.
Empreendimento Incorporadora Preço/m² (R$) Ticket médio (R$) Unidades Latitude Longitude Observação
Calendário do Empreendimento
Preencher cronograma por:
—
—
O pré-lançamento (ex.: compra do terreno) pode ocorrer antes da data 0. Esses meses aparecem como negativos no fluxo de caixa.
Fases do Empreendimento
Cada fase pode ter datas próprias de lançamento, obra, habite-se e repasse. As tipologias (aba acima) são vinculadas a uma fase pela coluna Fase. O quadro abaixo resolve a economia e os marcos de cada fase (base do cálculo multi-fase).
Fase Lançamento Início Obra Fim Obra Habite-se Repasse/Entrega
Plantas do empreendimento
Anexe as plantas do empreendimento (implantação, pavimento tipo, unidades, etc.).
Perspectivas / imagens do empreendimento
Anexe perspectivas e imagens: fachada, áreas de lazer, lobby, halls, etc.
Descrição dos pavimentos
Relacione os pavimentos do empreendimento e a descrição/uso de cada um (ex.: subsolos, térreo, mezanino, pavimento tipo, cobertura).
Pavimento Descrição / uso
Unidades por Tipologia
Digitar o preço por:
Tipologia Fase Modalidade Permuta Total Unidades Area Privativa (m2) Ticket Medio Total de Vagas Comissão ñ fat. (%) VGV Tipologia Vagas/Unid. Preco/m2
Tabela de Vendas — precificação unidade a unidade
As unidades abaixo são geradas automaticamente de Unidades por Tipologia, cada uma com código próprio. Crie critérios de precificação conforme as premissas da sua incorporadora (andar, insolação, prumada, vista, vagas…), classifique as unidades e defina os ajustes percentuais: cada unidade passa a refletir o seu valor implícito, mas o ticket médio da tipologia é sempre preservado — a soma da tabela continua igual ao VGV.
Permuta / Aquisição do Terreno — consolidado
O custo da permuta/aquisição é tratado integralmente como Terreno nos grupos de custo do relatório.
Espelho da Permuta por Tipologia
Distribui as unidades entregues em permuta entre as tipologias — proporcional ao % físico dos lotes ou manual por tipologia, com ou sem unidades fracionadas.
Tabela de Vendas
Tipo Periodicidade Qtd (Mes 1) Referencia Inicio % Total do VGV % por Parcela
Tipos de Parcela (Premissas)
Tipo Periodicidade Meses entre parcelas Redistribuir
recebe % de outros		 Diluição
qtd. pode diluir		 Corrige INCC
parcela elegível
Correção Monetária dos Recebimentos (INCC)
Aplica correção monetária acumulada às parcelas marcadas como elegíveis acima (coluna "Corrige INCC"). Incide do mês base até o mês de cada recebimento. O valor base (nominal) e o corrigido são mantidos separados para auditoria; o fluxo usa o corrigido.
Fonte do índice:
recebimentos antes do mês base não são corrigidos
o desembolso de obra é corrigido pelo mesmo índice (só na série corrigida)
0 = não calcular TIR real
Juros da Tabela (pós-chaves)
Parcelas que vencem após o habite-se (exceto o repasse de financiamento bancário) formam o saldo devedor do comprador com a incorporadora. Com juros ativos, esse saldo é reparcelado pelo sistema escolhido: o principal é preservado e os juros entram como receita adicional na série própria "juros".
convertida a a.m. por equivalência
Carteira de Recebíveis (inadimplência)
Premissas de comportamento da carteira: em cada mês, parte do recebível fica inadimplente; do valor inadimplido, um percentual é recuperado com multa alguns meses depois e o restante vira perda definitiva. O fluxo de caixa passa a usar a série ajustada.
% do inadimplido que volta
sobre o valor recuperado
Sócios & Participação
Cadastre os sócios com participação (%), mês de entrada e aporte de incorridos. O aporte pode ser desproporcional à participação e parcelado. Marque em quais grupos de incorridos cada sócio participa (ex.: pode não entrar nas despesas de terreno anteriores).
Sócio Particip. Mês Entrada Aporte (R$) Aporte (% incorridos) Parcelas Participa dos incorridos
Visão do Investidor (100% × % participação)
Quando a empresa participa de parte do empreendimento, ative a visão proporcional: o fluxo de caixa e os indicadores (VPL, TIR, exposição) passam a refletir a fatia da empresa. Relatórios e exportações continuam saindo a 100% por padrão, com opção explícita de exportar a visão do investidor.
Áreas e Custo da Obra
Base do custo:
—
Puxada automaticamente das Premissas/Unidades
0 = usar a área privativa
base p/ despesas R$/m² equivalente · 0 = usar a privativa
usa a Área Equivalente Total
Aplicado sobre o custo base da obra
% do VGV, lançado no fluxo seguindo a curva de vendas
o PAGAMENTO da obra começa N meses antes do início físico (ex.: projeto executivo) — a medição e o financiamento não mudam
Curva de Desembolso Financeiro da Obra
Distribuição financeira do custo da obra ao longo dos meses (≠ cronograma físico). Ancorada no início da fase de Obra do cronograma.
Modo:
% do Custo Em quantos meses R$/mês (aprox.)
Financiamento à Produção
Modalidade:
usado se "Manual"
desloca o repasse bancário do cliente
Regra de liberação:
entre o fim das liberações e a 1ª amortização
0 = quitação única no mês final · >0 = SAC no prazo, juros capitalizados na carência
substitui a parcela "financiamento" da tabela de vendas
taxa de administração da operação, deduzida de cada repasse
inclui a fração ideal na base de repasse
Curva de Cronograma Físico da Obra (medições)
Atenção: esta é a curva de avanço físico (medições do banco), que não é igual à curva de desembolso financeiro da aba Obra. Projetar curvas iguais é um erro comum — aqui elas são separadas.
Modo:
% Físico Em quantos meses Liberação/mês (aprox.)
Projeção de Liberações e Quitação
Funding Complementar — Consórcio e Securitização
saída no mês da contemplação
das parcelas após o mês da cessão
Curva por Bandas de Velocidade
Modo automático (S18): velocidade média de unid./mês distribui todo o estoque à velocidade informada
Total de unidades: —
% de Vendas Em quantos meses Unids/mes (aprox.)
Curva de Vendas
Mes Data Calendario Unidades Vendidas VGV do Mes Acum. Unid. VGV Acumulado
Incorridos = o que já aconteceu (importado do ERP). Planejado = o que está projetado daqui para frente.
Incorridos — realizado do ERP (Projetado × Realizado)
Importe os incorridos do ERP (Sienge — Análise de Resultado Analítico ou Analítico de Apropriações; no Sienge: Suporte à Decisão → Gerencial Financeiro). Somente linhas Realizado entram, e apenas planos financeiros cadastrados em Meus Padrões são considerados (lista vazia = aceita tudo). O realizado nunca sobrescreve a projeção: a visão Total emenda o realizado até o mês corrente com o projetado adiante.
Visão do fluxo:
Série:
Planejado — despesas projetadas
Cada despesa combina uma forma de inclusão (a base do valor: R$ fixo, % do VGV bruto/líquido, % da obra, R$ por unidade/m²…) com um fluxo no tempo — as 4 famílias da planilha: Customizada (datas e valores livres), Linear (nº de parcelas e periodicidade vinculadas a um evento), Linear Referencial (= base referencial + fluxo vinculado a evento: você decide quando paga, o valor vem da referência) e Referencial (a curva decide as datas: vendas em unidades ou VGV, receita recebida, obra executada, custo de obra desembolsado, ciclo comercial). Datas e valores podem ser negativos.
Descrição Grupo de Custo Forma de inclusão Valor total (R$) Fluxo
Impostos e Regime Tributário
Impostos calculados sobre a receita recebida no mês (regime de caixa da incorporação), usando a série de recebimento por coorte — não sobre o VGV contratado. Alíquotas editáveis (valide os percentuais com o financeiro antes de usar em decisão).
Regime:
Centros de Custo & Insumos
Orçamento hierárquico: cada centro de custo agrupa insumos (com mês e valor). Os insumos são lançados no fluxo de caixa no mês indicado e somam ao custo de incorridos. A obra tem tratamento próprio (aba Obra) e não deve ser lançada aqui para evitar dupla contagem.
Grupos de Custo
Cadastre os grupos de custo usados para classificar as despesas/incorridos. Esta lista é referenciada no seletor Grupo de Custo da seção Despesas / Incorridos e na participação dos sócios. Renomear um grupo atualiza automaticamente as despesas e sócios que o utilizam. O grupo Terreno tem tratamento especial (vincula as parcelas do terreno ao aporte dos sócios).
Previa - Tabela Explodida por Mes de Venda
Fluxo de Caixa Consolidado
Receitas Manuais / Outras Receitas
Receitas fora de vendas/financiamento, com data, valor e comentário e calendário próprio (independente do início das fases): aluguel do stand, taxas de cessão, acerto de permuta, venda de área remanescente… Entram na base de impostos — nunca lance como despesa negativa (despesa negativa não paga imposto).
Fluxo de Caixa Líquido (Receitas − Despesas)
Inclui as receitas da curva de vendas, as despesas/incorridos cadastrados (inclusive meses negativos), impostos do regime tributário e o custo de terreno por compra. Atualiza automaticamente.
Resumo de Viabilidade & Diagnóstico
Indicadores Financeiros & Gráficos
Usada em VPL, TIR/MTIR e payback descontado. Indicadores baseados no fluxo de caixa consolidado.
Fluxo de caixa — saldo mensal e acumulado
Composição de custos
Análise de Sensibilidade Bidimensional
Perturba duas variáveis simultaneamente e recalcula o estudo completo em cada célula — seis matrizes: VPL, VPL/Receita, Lucro/Receita, TIR a.a., TIR a.m. e Exposição Máxima. A célula central (0, 0) é o cenário-base.
Cenários do Estudo
Cenários são fotografias nomeadas das premissas ("Otimista", "Obra +6 meses", "Preço −5%"...). Alterne entre eles sem perder nada, compare até 4 lado a lado e promova um cenário a Base quando ele virar o oficial.
Valor Máximo do Terreno (análise reversa)
Fixe uma meta e o motor resolve, por busca binária, o valor máximo de aquisição do terreno que ainda a atinge — em três modalidades (à vista, parcelado e permuta física). Argumento objetivo para a negociação com o terrenista.
Chat com seus projetos
Pergunte qualquer coisa sobre os seus estudos (ex.: "quantos apartamentos de 2Q o empreendimento X possui?", "qual o VGV total dos meus projetos?", "qual estudo tem o maior ticket médio?"). A IA responde estritamente com base nos dados dos projetos que você tem acesso — a chave fica no servidor, nada é exposto no navegador.
Olá! Sou o assistente do Quantis One. Pergunte sobre os seus empreendimentos — respondo apenas com base nos dados salvos dos seus estudos.
Assistente IA — Preenchimento Automático
Sem key
Cadastre a chave do provedor escolhido — cada provedor guarda sua própria chave. Obtenha em openrouter.ai/keys. As chaves ficam salvas localmente no seu navegador e são enviadas direto ao provedor.
Descreva o Empreendimento
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